О грамотном изменении концепции объектов коммерческой недвижимости с целью повысить спрос на них на рынке, а также увеличить доходы от сдачи в аренду рассказывает генеральный директор инновационной компании по комплексному проектированию объектов различного назначения «КБК Проект» Василий Костин.
Необходимость изменить формат объекта коммерческой недвижимости может возникнуть по ряду причин. Среди них колебания спроса и предложений на рынке, экономический кризис, совершенствование технологий и т.д. Реконцепция в данной ситуации увеличивает привлекательность объекта и размер прибыли от него.
Эффективное изменение концепции включает:
- Смену имиджевой концепции;
- Изменение целевой аудитории объекта;
- Оптимизация системы управления площадями;
- Привлечение новых арендаторов из других сфер;
- Модернизация инженерных сетей здания;
- Реконструкция и смена назначения объекта.
Основные методы и инструменты реконцепции коммерческого объекта выбираются исходя из места его расположения и уровня конкуренции на определенной территории. Так, например, если объект находится в хорошей локации и не имеет конкурентов поблизости, значительное улучшение даст даже простой ремонт. А вот в случае не самого лучшего расположения потребуется привлечение новых, сильных компаний-арендаторов. Высокая конкуренция может стать причиной значительных изменений в формате объекта, его ценовой категории и даже потребовать полной смены назначения.
Хорошим примером удачной реконцепции может считаться «Охотный ряд». Доходы от аренды у владельцев стали существенно снижаться из-за обилия площадей, куда трафик посетителей попросту не добирался. Была создана максимально понятная и грамотная навигация, состав арендаторов был сбалансирован согласно потребностям потенциальных покупателей, была проведена оптимизация складов с высвобождением дополнительных площадей для аренды, а также был расширен и перенесен в более удачное место фуд-корд.
В сравнении с торговыми площадями офисы представляют собой более сложную задачу для смены концепции. Из-за таких особенностей офисных помещений, как глубина зданий, высота потолков, отсутствие балконов и малое количество парковочных мест, перепрофилировать их гораздо труднее. Часто нерентабельные офисные здания превращают в апартаменты, и даже отели. Сложность состоит в том, что средняя площадь офиса 100 и более метров, а жилые помещения занимают обычно от 30 до 75 квадратов. Потребуется возводить много перегородок, а также позаботиться о значительных изменениях в инженерных сетях здания. Лучше всего, если торговые и жилые площади заложены в офисный центр еще на стадии проектирования. Подобное перепрофилирование позволяет увеличить доходность объекта в среднем до 10%.
Отличными примерами грамотной реконцепции можно считать Atlantic Apartments, жилой комплекс, который был задуман, как офисный блок, но изменил свое назначение еще на этапе создания проекта, БЦ «Царская площадь» и «Савеловский Сити», которые были также перепрофилированы под востребованные сегодня лофты.
Подобные изменения особенно хороши для офисных центров, построенных в начале нулевых и относящихся к сегменту А и В. Перепрофилировать их можно с относительно небольшими затратами. В среднем на все работы уходит до 1 года, а затраты составляют около 50 тысяч рублей за квадратный метр.
Факторы, которые следует учесть перед началом реконцепции:
- Соответствие обновленного объекта градостроительным планам и нормам.
- Согласование реконструкции с соседями во избежание претензий в дальнейшем.
- Соответствие требованиям пожарной безопасности, уровню освещенности, звуко- и теплоизоляции и другим нормам.
- Необходимость перевода сооружения из одной категории в другую.
Даже несмотря на необходимость финансовых вложений, реконцепции объекта коммерческой недвижимости остается одним из самых выгодных в долгосрочной перспективе способов увеличить его доходность.
По материалам сайта fbss.ru